تبلیغات
وکیل - علی اصغر قاسمی - وظایف مدیر یا هیات مدیره در اداره امور مجتمع های ساختمانی ( آپارتمانها )

وکیل - علی اصغر قاسمی

آماده پاسخگوئی به سوالات حقوقی شما هستیم . لطفاً سوالات خود را از طریق صندوق پیام با ما مطرح کنید.

 

وظایف مدیر یا هیات مدیره در اداره امور مجتمع های ساختمانی ( آپارتمانها )

 

نوع مطلب :قوانین و مقررات مربوط به مسکن  ،

نوشته شده توسط:علی اصغر قاسمی

از آنجا كه هر اجتماعی اعم از خانواده بعنوان یك اجتماع كوچك و یا جامعه بعنوان یك اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امور خود هستند در اداره امور قسمتهای مشترك مجتمع های ساختمانی ( آپارتمانها ) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد كه در این خصوص قانون تملك آپارتمانها و‌ آئین نامه اجرایی آن مصوب 1343 و اصلاحیه بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاكم بر این موضوع را مشخص نموده است .
به موجب ماده 14 آئین نامه یاد شده ، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اكثریت دچار بلا تكلیفی نگردد .
درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یك یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی فوق العاده باید جانشین هر یك از آنها را انتخاب نموده و درصورتی كه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوق العاده باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشكیل گردد ، (‌ماده 16 آئین نامه و تبصره یك آن )
تصمیمات مدیران با اكثریت آراء معتبر است . ( ماده 17 آئین نامه )
مجمع عمومی یك نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت كه به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده 18 آئین نامه )‌
مدیر یا مدیران امین شركاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، تفویض نمایند . ( ماده 19آئین نامه )
به موجب ماده 8 قانون تملك آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.
علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات كامل مدیر یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:

1-حفظ وا داره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالكین :
حفظ واداره ساختمان عنوان كلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است ، بعبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است . مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالكین می باشند . و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملك آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه كشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تكلیفی به تبعیت از آن ندارد .

2- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر :
ماده 19 آئین نامه یاد شده مصرح است بر اینكه (( مدیر یا مدیران امین شركاء بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند )) بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض كند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را بعنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیات مدیره نمی توانند به بهانه اینكه ، اوقات فراغت كافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین كنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون می باشد .

3- بیمه كردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی :
بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه كردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است كه مدیر یا مدیران جهت حفظ ونگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند سهم هر یك از مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر با مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد ، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند .

4- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترك هر یك از مالكین یا استفاده كنندگان :
طبق ماده 4 قانون و ماده 23 آئین نامه ، درصورتیكه مالكین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترك پیش بینی نكرده باشند سهم هر یك از مالكین یا استفاده كنندگان از هزینه های مشترك ، آن قسمت كه ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج كه ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترك و غیره بطور مساوی بین مالكین یا استفاده كنندگان تقسیم می گردد . بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان ، با مدیر یا مدیران است .
لازم به ذكر است كه برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ،‌ تنها مالكین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترك ، متعهد نبوده ، بلكه هر شخصی اعم از مالك یا مستاجر یا استفاده كننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترك ساختمان مسئول می باشند .

5- رسیدگی به اعتراض هر یك از شركاء :
به موجب ماده 24 آئین نامه اجرائی ، هر یك از شركاء كه در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است كه به اعتراض مالك یا مالكان رسیدگی نماید البته ممكن است كه اعتراض مالك منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شركاء ، آنان می توانند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه نمایند .

6- رویت و بررسی وكالتنامه نماینده شركاء :
به موجب ماده 9 آئین نامه ، كسی كه بعنوان نماینده یكی از شركاء تعیین شده باشد باید قبل از تشكیل جلسه مجمع عمومی مالكین ، وكالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابر این رویت و احراز صحت اعتبار وكالتنامه ، قبل از تشكیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است .

7- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان :
به موجب ماده 12 آئین نامه ، كلیه تصمیمات مجمع عمومی شركاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد .
بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذیربط ارائه واستناد شود ، زیرا این صورتجلسات به امضای كلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارك قابل استناد در برابر مالكین ، مدیران ، ‌اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است .
بدیهی است كلیه صورتجلسات و مدارك ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل گردد .

8- اطلاع رسانی تصمیمات متخذه مجامع عمومی به شركاء غایب و وزارت مسكن و شهرسازی :
پس از ارسال دعوتنامه به مالكین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممكن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اكثریت لازم رسمیت پیدا كند ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالكان غائب نیز با توجه به ماده 13 آئین نامه الزام آور خواهد بود و وفق تبصره ماده 12 نیز ، تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شركاء غایب و وزارت مسكن و شهرسازی اطلاع داده شود .

9- ارسال اظهار نامه به مالكین با استفاده كنندگان بدهكار :
به موجب ماده 10 مكرر قانون ، درصورت امتناع مالك یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترك ، از طرف مدیر یا هیات مدیره ، وسیله اظهار نامه ، باذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواندبرای مطالبه سهم هزینه های مشترك مالك یا استفاده كنندگانی از پرداخت سهم خود امتناع می كنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات ، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالك در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ ممكن نمی باشد و مدیر یا مدیران ملكف هستند بدهی مالك یا استفاده كننده را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید . اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی كه از دادگاه تهیه می شود وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهكار ابلاغ می شود .

10- خودداری از دادن خدمات مشترك به مالكین یا استفاده كنندگان بدهكار :
این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهار نامه به مالكین یا استفاده كنندگان بدهكار برای مدیر یامدیران ایجاد می شود زیر ابموجب ماده 10 مكرر قانون هرگاه مالك یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد ،‌مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به او خودداری كنند تابدین وسیله بدهكار مجبور به پرداخت بدهی خود شود .
بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه ، مالك یا استفاده كننده بدهكار را ، از خدمات مشترك محروم كنند .

11- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدیر یا هیات مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالكین یا استفاده كنندگان بدهكار اظهار نامه ارسال كنند ، لكن مالك یا استفاده كننده بدهكار ، همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد كرد .عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت .
پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهكار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط كارشناس ، ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می گردد .

12- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدیر یا هیأت مدیره می تواند ببرای دریثافت مطالبات سساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می توانند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهكار اقدام نماید .

13- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترك ساختمان :
برابر ماده 12 قانون تملك آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترك را كه به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالك یا قائم مقام او مطالبه نماید با توجه به ماده فوق ، تائید تسویه حساب هزینه های مشترك و دادن گواهی مربوطه به مالكی كه قصد انتقال آپارتمان خود به غیر ، را دارد ، از وظایف مدیر یا مدیران است كه مالك انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید .

14- درخواست از وزارت مسكن و شهرسازی مبنی بر انتخاب كارشناسلن موضوع ماده 13 قانون:
آنچه كه در ماده 13 قانون تملك آپارتمانها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی كلی ساختمان و النهایه لزوم تجدید بنای آن است . در این ماده پیش بینی گردیده كه تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی كلی و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری است كه انتخاب كارشناسان مزبور به عهده مالكان بوده و درصورتی كه مالكان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند وزارت مسكن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یاد شده خواهد كرد .

15- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی :
چنانچه مجمع عمومی مالكان با اكثریت آراء تصویب نماید كه مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه براساس تبصره 1 ماده 13 قانون به عهده مدیر یا مدیران است كه به نمایندگی از طرف مالكین اقدامات موضوع ماده یاد شده را انجام می دهند .

16- درخواست تخلیه واحدهای خود داری كننده از همكاری در امر بازسازی ساختمان:
تبصره 2 ماده 13 قانون مصرح است بر اینكه (( چنانچه مالك خود داری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه ، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد ، لذا یكی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است كه مالك آن از همكاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همكاری خودداری می ورزند .

What causes painful Achilles tendon?
سه شنبه 17 مرداد 1396 01:15 ق.ظ
Very quickly this website will be famous amid all blog viewers, due to it's fastidious content
Can you get taller with yoga?
دوشنبه 16 مرداد 1396 08:37 ب.ظ
I am not sure where you are getting your information, but good topic.

I needs to spend some time learning much more or understanding more.
Thanks for excellent info I was looking for this info for my mission.
Mariano
دوشنبه 25 اردیبهشت 1396 02:26 ق.ظ
I couldn't resist commenting. Well written!
BHW
چهارشنبه 23 فروردین 1396 07:16 ق.ظ
Hello, I wish for to subscribe for this weblog to take latest updates, so
where can i do it please help.
الهام عباس زاده
چهارشنبه 6 اردیبهشت 1391 09:01 ب.ظ
با سلام
مالک دو واحد آپارتمان در یک ساختمان هستم که یکی از واحدها فاقد پارکینگ است، بنا به درخواست بقیه مالکین می خواهند برای درب ساختمان ریموت نصب کنند.
سوال این است که آیا بنده باید در این خصوص هزینه برای یک واحد را بپردازم یا هر دو واحد را؟
با تشکر
 
لبخندناراحتچشمک
نیشخندبغلسوال
قلبخجالتزبان
ماچتعجبعصبانی
عینکشیطانگریه
خندهقهقههخداحافظ
سبزقهرهورا
دستگلتفکر


اصول ایین دادرسی مدنی در ابلاغ . دکتر جعفری لنگرودی بر گرفته از مجله حقوق امروز 1342 چهارشنبه 6 دی 1391
دیدگاه دکتر جعفری لنگرودی در خصوص توقیف سرقفلی بر گرفته از مجله حقوق امروز فروردین 42 چهارشنبه 6 دی 1391
فهرسی از پایان نامه ها سه شنبه 12 اردیبهشت 1391
روابط موجر و مستاجر - پاسخ سوال اقای علی شنبه 10 دی 1390
قانون اصلاح قانون مبارزه با مواد مخدر و الحاق موادی به آن مصوب1376 با آخرین اصلاحیه(مصوب 9/5/1389 مجمع تشخیص مصلحت نظام شنبه 8 مرداد 1390
جرم انتقال مال غیر مشمول مرور زمان نیست سه شنبه 13 اردیبهشت 1390
قانون الحاق یک تبصره به ماده 336 قانون مدنی مصوب 1385 چهارشنبه 11 اسفند 1389
قانون چک چهارشنبه 11 اسفند 1389
متن قانون جرائم رایانه ای چهارشنبه 11 اسفند 1389
بررسی تطبیقی مسؤولیت مدنی قاضی (در حقوق ایران و فقه امامیه و سیستم های حقوقی بیگانه) چهارشنبه 11 اسفند 1389
تخلفات انتظامی و جرائم قضات چهارشنبه 11 اسفند 1389
رأی وحدت رویه شماره 709 هیأت عمومی دیوان عالی كشور درخصوص صلاحیت دادگاه كیفری استان جمعه 6 اسفند 1389
آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن چهارشنبه 20 بهمن 1389
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن چهارشنبه 20 بهمن 1389
قانون برگزاری مناقصات چهارشنبه 20 بهمن 1389
لیست آخرین پستها